Dieser Ratgeber gilt für Häuser und für Wohnungen. Beim Versicherungsteil gibt es einen Unterschied, der vielen nicht bewusst ist — er steht weiter unten unter „Und wenn es eine Wohnung ist?".
Ab wann gilt ein Gebäude als ungenutzt?
Das ist die erste Frage, und sie ist unangenehm, weil die Bedingungen dazu keine Tageszahl nennen. Gemeint ist nicht der Sommerurlaub. Gemeint ist ein Gebäude, in dem niemand mehr wohnt: nach einem Erbfall, während einer Sanierung, wenn die Eltern ins Heim gezogen sind, wenn das Haus zum Verkauf steht oder wenn eine Betreuung oder Nachlasspflegschaft eingerichtet wurde.
Weil es keine Frist gibt, gibt es auch keinen Stichtag, an dem Sie plötzlich etwas falsch machen. Es gibt aber einen Punkt, an dem ein Sachbearbeiter nach einem Schaden fragt: Wer hat in den letzten Wochen nach dem Gebäude gesehen? Auf diese Frage sollten Sie eine Antwort haben.
Was in den Bedingungen wirklich steht
Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherer, VGB 2022, nennen für nicht genutzte Gebäude zwei Punkte. Erstens: Das Gebäude ist genügend häufig zu kontrollieren. Zweitens: In der kalten Jahreszeit sind alle Räume ausreichend zu beheizen und dies genügend häufig zu kontrollieren — oder alle wasserführenden Anlagen sind abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.
Zwei Dinge sind daran wichtig. „Genügend häufig" ist bewusst offen formuliert; was genügt, hängt vom Gebäude, der Jahreszeit und der Lage ab. Und es sind unverbindliche Musterbedingungen — Ihr Versicherer kann etwas anderes vereinbart haben. Lesen Sie den Abschnitt in Ihrem eigenen Vertrag. Wird eine solche Pflicht verletzt, drohen Kündigung und ganz oder teilweise Leistungsfreiheit.
Wir sagen Ihnen bewusst nicht, wie oft Sie kontrollieren müssen. Jede Zahl, die wir hier hinschreiben würden, stünde in keiner Originalbedingung.
Muss ich den Leerstand melden?
Sehen Sie in Ihren Bedingungen nach, ob eine Anzeigepflicht bei Änderung der Nutzung vereinbart ist — in vielen Verträgen ist sie es. Wenn ja, melden Sie den Leerstand schriftlich, mit Datum, und heben Sie die Antwort auf. Ein Anruf ist später schwer zu belegen.
Die Sorge, dass eine Meldung den Schutz kostet, ist verständlich, aber der Reihenfolge nach falsch herum gedacht: Nicht die Meldung schafft das Risiko, sondern der nicht gemeldete Umstand. Kommt heraus, dass etwas nicht angezeigt wurde, steht genau das im Raum.
Heizen oder Wasser abstellen?
Beides steht in den Bedingungen als Möglichkeit — Sie dürfen wählen. Gefährlich ist nur die halbe Lösung: Heizung aus und Wasser in den Leitungen. Das ist genau die Kombination, aus der im Februar ein Schaden wird, den niemand vor April bemerkt.
- Wenn Sie heizen
- Alle Räume, nicht nur die, durch die Sie gehen — auch Keller, Abstellraum und Gäste-WC. Die Heizung muss dann auch laufen, wenn Sie nicht da sind, und jemand muss merken, wenn sie ausfällt. Eine Heizung, die im Januar stehenbleibt, meldet sich nicht von selbst.
- Wenn Sie absperren
- Absperren allein reicht nicht — das Wasser muss heraus. Denken Sie an Außenzapfstelle, Gartenleitung, Waschmaschine, Spülmaschine und den Warmwasserspeicher. Und daran, dass die Leitungen entleert bleiben.
Und wenn es eine Wohnung ist?
Dann gilt das meiste genauso — mit einem Unterschied, der oft übersehen wird: Bei einer Eigentumswohnung versichert in aller Regel die Eigentümergemeinschaft das Gebäude, nicht Sie persönlich. Die Pflichten aus der Wohngebäudeversicherung treffen damit zuerst die Gemeinschaft und deren Verwaltung.
Sie sind trotzdem nicht aus dem Spiel. Für das Innere Ihrer Wohnung bleiben Sie verantwortlich, und wenn aus Ihrer Wohnung Wasser in die darunterliegende läuft, sind Sie derjenige, der erklären muss, warum niemand nachgesehen hat. Dazu kommt Ihre eigene Hausratversicherung, die bei längerer Abwesenheit eigene Bedingungen haben kann.
Praktisch heißt das: Fragen Sie bei der Verwaltung nach, was für das Gebäude geregelt ist, und kümmern Sie sich selbst um das, was hinter Ihrer Wohnungstür liegt — Wasser, Frost, Post, Sichtkontrolle. Wir kommen zu Wohnungen genauso wie zu Häusern. Bei einer Wohnung sehen wir zusätzlich nach Treppenhaus, Haustür, Keller und Stellplatz.
Wie Sie eine Kontrolle nachweisen
Im Schadensfall zählt nicht, was war, sondern was belegbar ist. Ihre Erinnerung ist kein Nachweis, und die eines Nachbarn auch nicht. Brauchbar ist alles, was Datum und Uhrzeit trägt und zeigt, was zu sehen war.
- Ein Foto je Besuch, mit Datum — Zählerstand, Heizung, kritische Stellen im Keller
- Eine einfache Liste: wann war jemand da, was war zu sehen, was wurde gemacht
- Bei Auffälligkeiten ein Bild mehr, nicht eins weniger
Das klingt nach wenig und ist im Ernstfall der ganze Unterschied. Wer nach einem Wasserschaden sechs Monate lückenlos belegen kann, steht in einem anderen Gespräch als jemand, der sagt, er sei „ab und zu mal vorbei".
Wenn Sie es nicht selbst machen können
Viele Gebäude stehen leer, weil die Eigentümer weit weg wohnen, weil ein Erbfall noch nicht geregelt ist oder weil jemand im Krankenhaus oder im Heim ist. Dann macht es niemand nebenbei.
Genau dafür gibt es uns. Wir kommen in einem festen Rhythmus, gehen außen herum und innen durch, sehen nach Wasser, Feuchte, Frost und Post — und Sie bekommen nach jedem Besuch einen Fotobericht mit Uhrzeit, noch am selben Tag. Den können Sie aufheben und im Ernstfall vorlegen.
Ob das Ihrer Versicherung genügt, entscheidet Ihre Versicherung — das können wir Ihnen nicht abnehmen und versprechen es auch nicht. Was wir Ihnen geben, ist die Dokumentation, die Sie dafür brauchen.